come vendere bene la propria casa a milano in 4 mosse
1. La documentazione necessaria alla vendita della casa
Titolo di proprietà
E’ la documentazione che attesta che si è proprietari dell’immobile, normalmente redatta da un notaio. Potrebbe essere un rogito in caso di compravendita oppure una dichiarazione di successione in caso di eredità.
Aggiornamento catastale
Tra i primi documenti che vengono richiesti troviamo la planimetria catastale e la visura. Ad ogni unità immobiliare corrisponde una planimetria e una visura corrispondente ai dati catastali: foglio, particella (o mappale) e sub identificano in modo inequivocabile l’immobile; la categoria indica invece la tipologia dell’unità immobiliare (es. abitazione, ufficio, negozio, box, ecc.); insieme alla classe, la categoria determina la rendita catastale; i vani indicano la consistenza dell’immobile, anche se ultimamente, nelle nuove visure, si potrà notare che sono indicati anche i metri quadri. Da notare che i vani catastali non corrispondono quasi mai ai vani effettivi dell’appartamento, perché il metodo di conteggio è un po’ più complesso della mera somma dei vani e tiene conto della tipologia dei vani, della loro grandezza e di eventuali accessori (es. balconi e cantine). La prima cosa importante da verificare è se la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto dell’immobile. Verificare anche se all’unità immobiliare corrisponde una cantina o un solaio, e che quindi siano disegnati in planimetria. Può capitare qualche volta che una cantina o un solaio abbiano una loro planimetria catastale e quindi abbiano un sub identificativo proprio. Nel caso invece ci fossero delle difformità nel disegno riportato nella planimetria rispetto allo stato di fatto, andrebbe verificato, con l’ausilio di un professionista (architetto, geometra, ingegnere edile, perito edile) la natura di questa difformità riscontrata. Potrebbe essere che semplicemente vada aggiornata con un DOCFA (pratica telematica catastale redatta da un professionista abilitato) oppure vadano indicati, sempre con un DOCFA, eventuali errori di rappresentazione (ad esempio, la mancanza di una cantina nella planimetria) o errori formali nella visura, non così rari nelle vecchie planimetrie.
Nel caso invece la difformità rilevata in planimetria non fosse mai stata autorizzata con una pratica edilizia (vedi regolarità urbanistica), saremmo di fronte ad un abuso edilizio e quindi non sarà sufficiente il solo DOCFA ma andrebbe regolarizzato prima in comune con una pratica edilizia in sanatoria (ma solo nel caso in cui gli abusi siano compatibili con il regolamento edilizio). Da tenere sempre in considerazione che il catasto non è probatorio, ovvero che se la nostra planimetria catastale riporta correttamente l’esatto stato di fatto dell’immobile ma i lavori di modifica effettuati non sono mai stati presentati in comune con relativa pratica, avremmo comunque un abuso edilizio che verrà verosimilmente constatato dal notaio e, se non risolto, può essere motivo di non procedimento al rogito per colpa del venditore. Stesso discorso per quanto viene riportato nella visura: un cambiamento di categoria catastale da laboratorio ad abitazione o da abitazione a ufficio senza avere prima avere fatto una pratica in comune di cambiamento di destinazione d’uso, non ha nessun valore nella determinazione della tipologia dell’immobile. Per questi motivi è sempre buona cosa verificare la regolarità urbanistica.
Regolarità urbanistica
I casi più frequenti riguardano le pratiche edilizie comunali relative ad eventuali ultimi lavori di ristrutturazione eseguiti (anche con cambio di destinazione d’uso) e possono avere come titolo urbanistico per esempio una DIA (Denuncia di Inizio Attività), un permesso di costruire (anche in sanatoria), una SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività), una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), un condono edilizio. Nel caso non abbiate documenti di questo tipo a fronte di lavori eseguiti precedentemente o semplicemente non si abbia memoria di avvenuti interventi, occorre cercare di recuperare presso l’archivio comunale copia di eventuali atti. La consapevolezza della regolarità urbanistica ci consentirà di procedere o non procedere con atti di regolarizzazione (es. sanatoria , ripristino, aggiornamento catastale, ecc.). In questa fase può essere molto utile avvalersi di una consulenza di un professionista. Da tenere in considerazione che a Milano, a differenza dei più piccoli comuni dell’area metropolitana, per una richiesta di visura degli atti può essere necessaria un’attesa di diversi mesi. Una buona ragione per affrontare immediatamente la verifica della regolarità urbanistica. Decisamente tra le prime cose da fare nel momento in cui si decide di vendere un’immobile e in seguito mostrare al compratore prima di un rogito.
APE
L’Attestato di Prestazione Energetica serve per certificare una classe di consumo energetico dell’unità immobiliare, ha validità di 10 anni a meno che non vengano fatti lavori che incidono sulla modifica dell’APE ed è prodotta da un tecnico abilitato. E’ un attestato obbligatorio, non solo per andare a rogito o affittare ma anche per poter promuovere con un annuncio l’immobile in vendita, sia in strada che su internet o su carta. Le multe per chi pubblicizza senza avere l’APE sono molto salate. E’ decisamente la prima cosa da fare quando si decide di vendere un’immobile. Sono esclusi dall’obbligo di certificazione gli edifici di culto, gli immobili non abitativi (garage, magazzini, cantine, ecc.) fabbricati secondari senza infissi e impianti come portici e legnaie, fabbricati agricoli non residenziali e privi di impianto di riscaldamento, fabbricati isolati con una superficie utile minore di 50 mq, particolari edifici industriali/artigianali come le serre.
Agibilità
Il certificato di agibilità è in genere legato all’edificio e non alla singola unità immobiliare e certifica l’idoneità igienico-sanitaria, di sicurezza ed energetica secondo la destinazione d’uso (residenziale, terziaria, industriale, ecc.). Non certifica quindi la regolarità urbanistica dell’unità immobiliare e non è vincolante per la finalizzazione della compravendita, tuttavia può essere richiesta dal compratore e sempre più spesso dal notaio.
Dichiarazioni conformità impianti
Ogni impianto tecnico dell’appartamento (impianto elettrico, idraulico, termico, del gas) ma anche quello delle parti comuni (es. l’ascensore) deve essere certificato da un tecnico abilitato, normalmente da chi ha eseguito l’impianto stesso. Se le dichiarazioni di conformità legate alle parti comuni di un condominio sono di solito gestite dall’amministratore, quelle relative all’unità immobiliare dovrebbero essere fornite dal venditore. Capita spesso però che, per impianti molto vecchi e semplicemente perché andate perse, non si abbiano più le certificazioni. In questo caso è buona cosa essere chiari e limpidi con l’acquirente e mettere tutto per iscritto prima di un compromesso e rendere verbalizzata l’accettazione da parte dell’acquirente dello stato di fatto.
Altro
Se l’unità immobiliare in vendita è occupata da inquilini, è necessario procurare una copia del relativo contratto d’affitto. E’ sempre utile avere sottomano il regolamento di condominio, qualora ci vengano richieste indicazioni su eventuali limiti previsti nel fabbricato come, ad esempio, la presenza di animali, la possibilità di creare uno studio medico o parcheggiare la bicicletta in cortile. In caso di presenza di un mutuo, preparare i documenti del relativo contratto o relativi alla cancellazione dell’ipoteca.
F.A.Q.
Le pareti in cartongesso sono da considerarsi parete mobili e quindi non c'è bisogno che siano segnalate sulla planimetria catastale o in una pratica edilizia?
Questo è un vecchio pregiudizio duro a morire. Qualsiasi parete a tutta altezza, che sia di cartongesso, di muratura, di metallo o di legno, determina una suddivisione in vani (da verificare con i nuovi rapporti aero-illuminanti) e deve essere segnalata in una pratica edilizia e in un aggiornamento catastale. Le pareti invece non a tutta altezza (che non siano facilmente spostabili come ad esempio i divisori d'ufficio) devono essere segnalate in una pratica edilizia ma non necessariamente al catasto. Anche gli abbassamenti, soprattutto se sono significativi, come ad esempio un ripostiglio in quota, devono essere segnalati sia nelle pratiche edilizie che al catasto.