come vendere bene la propria casa a milano in 4 mosse
3. Collocare l'immobile sul mercato
Stima dell'immobile
Il primo passo fondamentale è capire quanto può valere sul mercato il nostro immobile. La stima viene sempre fatta utilizzando dei metodi di comparazione. Dei primi dati si possono già estrapolare da quelli che comunemente vengono chiamati borsini immobiliari. Ci sono diversi siti che si occupano di seguire il mercato immobiliare città per città. In primis quello dell’Agenzia delle Entrate. I dati sono solitamente aggiornati a tre trimestri passati. Cliccando sul link della Ricerca testuale si accederà ad una pagina dove si potrà selezionare la provincia e quindi il comune che ci interessa, quindi la zona dove è ubicato l’immobile. Una volta scelto anche il tipo di destinazione (residenziale, terziario, ecc.) si accederà a una forbice di valori divisi per tipologia e stato conservativo. Un sito privato di riferimento invece è borsinoimmobiliare.it in cui inserendo il comune e la via si accede ai dati desiderati. I valori che estrapoliamo dai siti sono puramente indicativi e spesso diversi da sito a sito. Inoltre, all’interno di una stessa zona dove è ubicato l’immobile, il valore può essere molto diverso in quanto la stima è solamente una media di tutti i valori. E’ necessario quindi avere anche una conoscenza accurata della zona dove stiamo vendendo per capire se siamo collocati in una via più o meno di pregio o semplicemente più appetibile, vuoi per la presenza di una fermata della metropolitana o la presenza di negozi. A parità di ubicazione influiranno sulla valutazione molti altri fattori, come per esempio se l’edificio dove si trova l’immobile sia di particolare pregio e ben tenuto, se sono presenti uno o più ascensori al piano o un giardino condominiale, se è un primo piano o un attico e, ovviamente, le condizioni generali dell’immobile: se è da ristrutturare oppure è praticamente nuovo, “chiavi in mano”, o se ci sia un ampio terrazzo. Una volta considerate le caratteristiche, sarà molto utile analizzare sui principali siti di annunci immobiliari i prezzi degli immobili in vendita simili al nostro e ubicati in prossimità, tenendo conto che il loro prezzo di vendita sarà soggetto a trattativa e non necessariamente sarà venduto se il prezzo è troppo alto. Analizzare gli immobili nella zona è anche molto utile per capire quanti concorrenti abbiamo nel momento in cui stiamo vendendo e, giocoforza, dovremmo rapportarci al loro prezzo di vendita. Ovviamente se riusciremo a stare più bassi avremmo un indiscutibile vantaggio. E’ molto importante in questo momento dove il prezzo di vendita lo fa mediamente il mercato stesso, uscire con un primo prezzo che sia coerente con il valore di mercato in modo di non rischiare di rimanere per un lungo tempo in vendita, rischiando che venga “bollato” come immobile di difficile piazzamento. Anche nel mercato immobiliare l’aspetto psicologico è molto importante. Nel decidere il valore con cui iniziare la vendita bisogna poi tenere presente che l’acquirente si aspetta che il prezzo abbia un margine di trattabilità.
Il primo contatto
Una volta preparato l’immobile a essere presentabile al meglio, è possibile organizzare gli appuntamenti per una visita. Per quanto sia possibile, è sempre meglio prendere appuntamenti durante il giorno quando c’è ancora la luce solare, anche se spesso per motivi di lavoro la disponibilità di chi vende o di compra è più rivolta al tardo pomeriggio o al sabato mattina. Se un appartamento ha come punto di forza un ampio terrazzo o un giardino, sarà fondamentale mostrarlo durante il giorno e molto auspicabile metterlo sul mercato nella stagione primaverile.
Nel prendere l’appuntamento è opportuno fornire tutte le informazioni che ci vengano chieste e cercare di capire che tipo di immobile stia cercando chi ci ha contattato, per evitare inutili appuntamenti e perdite di tempo. E’ possibile che si verrà contattati da molte agenzie a caccia di incarichi, a volte anche simulando di essere interessati loro stessi o per un improbabile lista di loro clienti di fiducia. Dedicare quindi un po’ di tempo e attenzione al momento del primo contatto aiuterà a selezionare al meglio i vostri visitatori.
Pubblicizzare la vendita
Fare un buon annuncio è molto importante, sia per mostrare al meglio l’immobile ma sia perché fornendo più informazioni si può limitare i contatti di chi sta cercando qualcosa di diverso da quello che si propone.
Ormai la pubblicità delle vendite degli immobili viaggia soprattutto su internet, perciò è consigliabile mettere nell’annuncio online delle belle foto. Prima di scattare però è importante preparare il nostro set : per questo vale quanto scritto in Come presentare al meglio l'immobile. E’ sempre meglio fare gli scatti di giorno, auspicalmente in una giornata di sole. Se possibile usare un grandangolo che allarghi l’inquadratura il più possibile, senza esagerare, evitando l’effetto fish-eye con le sue orribili deformazioni.
Nella scelta delle inquadrature andranno preferite quelle che hanno gli scorci migliori, che fanno sembrare più spazioso e luminoso l’immobile. Se abitate ad un piano alto, fate anche delle foto della vista dal vostro balcone, oltre al balcone stesso. Se il vostro palazzo ha un bell’ingresso o un bel giardino, non dimentichiamoci di aggiungerlo. Fate diversi scatti e poi scegliete tra quelli che rappresentano al meglio il vostro immobile evitando ripetizioni. Alcuni siti danno la possibilità di caricare anche un video: non deve essere troppo lungo ma deve dare l’idea di una visita, proprio come se il possibile acquirente stesse camminando virtualmente nell’immobile. Da non dimenticare mai di caricare un’immagine “leggibile” della planimetria.
Nella descrizione testuale è opportuno fornire tutte le informazioni essenziali in modo conciso. Fondamentali sono il prezzo, i metri quadri commerciali, il numero e le tipologie dei locali, il piano, la presenza di un ascensore (omettendo che un appartamento è al terzo piano senza ascensore, si otterrà solo il risultato che chiameranno molte persone attratte dal prezzo vantaggioso per poi scoprire di non essere interessate ad una casa senza ascensore),eventuali pertinenze o disponibilità (cantine, solai, box, ecc.). Inserite sempre le informazioni che valorizzano i punti di forza del vostro immobile, come ad esempio se è silenzioso, se è vicino ad una fermata del metro o se le spese condominiali sono basse.
E’ sempre da evitare di dare informazioni non corrette o imprecise, e soprattutto evitare di mettere prezzi diversi in annunci diversi o, semplicemente, non aggiornare il prezzo su tutti gli annunci se si è deciso di modificarlo.
E’ importante che l’annuncio venga messo online quando tutti i dati e le foto sono caricate. I primi giorni sono quelli in cui l’annuncio è più visibile e si ha la maggiore attenzione verso l’immobile, in quanto novità sul mercato: mettere un annuncio approssimativo in attesa di essere completato rende parzialmente vani questi vantaggi.
Se la pubblicità cartacea (giornali, riviste) è sempre più irrilevante, una certa importanza riveste ancora il tradizionale cartello rivolto verso la strada. Intercetterà potenziali interessati che transitano già nel quartiere. Per lo stesso motivo, può essere utile il passaparola locale.